提要：尽管中国楼价不断上涨,但距离泡沫还为之甚远。国金证券首席经济学家金岩石表示,通过与日本相对比,中国楼市不仅远远没有达到下跌的前夕,而正是处于上涨的前夕。相关人士分析,由于1、2月份楼市新政策不明朗,买家和发展商观望气氛浓厚,导致整体豪宅新推货量和成交量均下跌。
尽管中国楼价不断上涨,但距离泡沫还为之甚远。昨天,由北京大学房地产研究中心、侨鑫集团联合主办的《中国高端物业气象报告》发布会,众多经济学家、地产专家为楼市把脉。中国企业联合会执行副会长、北京大学房地产研究鉴定中心研究员孟晓苏表示,抑制房价增长过快的方法是增加供应量,减少地王。他也认为,随着城镇化、工业化的发展,土地供应有限,房价仍然是长期上涨的。
中国楼市没有泡沫
此次与会嘉宾表示,中国的楼市泡沫根本不存在。恰恰相反的是,楼市的上升时期才刚刚拉开序幕。
国金证券首席经济学家金岩石表示,通过与日本相对比,中国楼市不仅远远没有达到下跌的前夕,而正是处于上涨的前夕。
金岩石分析称,日本在1960～1980年期间房价出现了高速增长,中国目前处于日本1960～1980前的阶段,日本的高铁是1960～1980年形成的,1984年日本提出建设国际金融中心。如果将日本经济作为长周期可以看得到,从1950～1970年,土地价格推高房价,上涨了接近400倍,1970～1980土地价格上涨不到10%,房价调整前的最后六年,土地价格平均上涨只有7.6%,目前处于地价上涨的阶段,因此中国正处于日本1960年末和1980年初这一期间的前夜。
房价长期上涨是必然
在房价上涨的情况下,遏制房价过快上涨的声音成为主流。今年两会上高房价者提出要抑制房价,但是两会结束的第二天,央企纷纷拍下地王。两会后的第二天,北京房价一公布又上涨了,北京四环路的房价达到3.1万元/平方米。分析房价上涨的原因,孟晓苏认为主要还是供应的原因,也有结构性的问题。
孟晓苏表示,目前的情况下必须要做的是增加供应量,这就是增加供地,减少地王,政府要加快保障房的建设。此外,随着城镇化、工业化的发展,土地供应有限,房价仍然是长期上涨的。
与会专家认为,楼市突然在近几年出现了强大的购买力,无不与通胀有关。金岩石分析,中国的经济增长在过去二、三十年,最终的驱动力来源于货币,从1992年真正有中央银行开始,广义货币的印刷数量保持每年不低于23%的平均述评,经济增长是在9%左右,23%-9%=14%,按照5年加权计算就会得出5年翻一番。
“货币出来了总要有去处,最简单的就是让它收回去,以货币为杠杆,经营杠杆率撬动了巨大的虚拟财富,实体和虚拟财富构成了新的杠杆原理,货币金融事实上是通过现代阿基米德杠杆撬动了巨大的虚拟财富,包含的就是高端物业,也就是说豪宅市场。”他进一步解释。
此外,随着户籍制度淡化,财富增长,交通增长,使得人口流动成为一种趋势,上海、北京、广州等一线城市的价格还将上涨。金岩石预计,中国的豪宅价格都会大幅度增长,其中上海要超越30万元/平方米,北京超越20万元/平方米,广州、深圳要超越10万元/平方米。
建议:低收入者不应该买房
房价一路高歌,老百姓什么时候才能买上一套属于自己的房子？在论坛上,有专家对此大泼冷水。他们认为,解决低收入住房问题的应该是政府,而不是开发商。
美籍华人、著名设计理论与设计史专家王受之表示,低收入家庭应找政府要住房,这并不是开发商的问题,比如新加坡和香港都有廉价屋村,这是政府的工作之一。对于一些刚大学毕业就想买房的年轻买家,他也不赞同其行为。
王受之认为,如果现在将房价拉下去,卖便宜的房屋,房价将产生什么影响？印度尼西亚房屋价格50年没有改变过,汕头和普宁一些地区的房屋也才是1200元/平方米。而作为广州、上海、北京这样的中心大城市,就要有跟城市品格相符合的楼盘,好城市要有好的住宅。“城市应该是分层和分区的,如购买商品既有奢侈品、也有普通的。购买猪肉也要分好与坏。”
投资豪宅主要看其抗跌性
目前,在广州、上海、北京等城市出现了不少豪宅,不仅面积越做越大,价格也在节节攀升。什么才是真正的豪宅？与会嘉宾认为,从面积、从价格上都不应该作为豪宅的平定标准,真正的豪宅必须是占据高度稀缺的土地资源。
“真正的豪宅,不仅贵,而且抗跌性最强。”
金岩石以美国为例,刚刚结束的次贷危机,让美国整体房价下跌了30%,但是豪宅区不跌反而逆势上涨。1997～2002年是香港豪宅价格暴跌的过程,但是从2002年到现在,香港的城市均价上涨了130%～150%,豪宅价格上涨超过了200%,“北京、上海、广州、天津、重庆是新的中国门户中心城市,广州是唯一的非直辖市,2009年经济总量排在全国第三,达到了9113亿元。”
因此,有专家认为,广州是值得投资和值得关注的城市。
穗豪宅首季均价跌逾五成
信息时报讯今年第一季度,广州豪宅市场呈现量价齐降的现象。
据仲量联行统计数据显示,首季度豪宅市场新推套数为409套,销售套数为495套,环比分别下跌79%和58%。
相关人士分析,由于1、2月份楼市新政策不明朗,买家和发展商观望气氛浓厚,导致整体豪宅新推货量和成交量均下跌。
预计2010年全年豪宅新推货量约为5000套,比去年下降23%。同时,由于政府加大保障性住房土地供应,对豪宅市场未来供应量减少的忧虑上升。
“低收入家庭应找政府要住房,这并不是开发商的问题。”
“抑制房价增长过快的方法是增加供应量,减少地王。”
“中国楼市不仅远远没有达到下跌的前夕,而正是处于上涨的前夕。”
观点pk:楼市泡沫大原因在土地
而在日前的博鳌亚洲论坛上,soho中国有限公司董事长潘石屹则承认目前房地产市场有泡沫。他认为,中国的住宅较之于写字楼、商业地产来说泡沫要大得多。而楼市泡沫大的原因在于土地。如果未来供应土地减少,就给市场房价还要涨的信号,而在当今中国建房子不缺人、钢材、水泥,就缺地,故治理房地产市场要从治理土地市场着手。
谈及对房地产调控的建议,潘石屹表示不收物业税很难抑制房价。此外,他还称未来不会抢保障性住房用地。
70%廉租房可抑房价涨
香港瑞安集团主席罗康瑞在博鳌论坛上表示,政府应建廉租房提供给中低收入者。可效仿香港、新加坡,政府定一个比例应该为多少人提供便宜的保障性住房或廉租房。但同时罗康瑞认为如果政府把70%比例土地用来做廉租房的话,房地产价格是不会上去的,他坦承:“如果有这样多的房供应,价格没有办法上去。”罗康瑞同时认为今年之内政府要新建300万套保障性住房,还有295万套要重建,这接近600万套房子还是不够,政府要这些方面还要加大力度做。
调整城市结构解决住房问题
在博鳌论坛上,建设部政策研究中心主任陈淮不赞成中国城市建高容积率住宅。陈淮认为,过去十年中城市资源投入主要是北京上海广州深圳等沿海大城市,有主观客观两方面,比如北京要开奥运会,上海要开世博会。他认为下一个十年,加快二三线城市、中小城市发展,调整中国的城市结构,才能最终解决中国住房问题。
陈淮认为如征物业税,短期内会对房价有影响。
