顾云昌：1944年出生，现任中国房地产研究会副会长，住房部住房政策专家委员会副主任。历任建设部城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主任。曾多次参与国家房改政策的研究和制订，是国家房改方案的主要起草人之一。
“房地产市场的调控会永远进行着，就好比我们宏观经济的调控在永远进行当中一样，因为市场经济是有冷有热、有高潮有低潮的。”昨日，中国房地产研究会副会长顾云昌在天津环球金融中心举行了专题讲座。他针对房价为什么越调越高、3月楼市为什么一下子火爆起来等热点问题，发表了自己的看法。
楼市观察
7:7
房地产对拉动内需举足轻重
顾云昌说，统计数据显示，2009年全国城镇房屋销售总额（包括新房、二手房）达到了7万亿元，这相当于中国城市居民花了7万亿元来买房子。而去年社会消费品零售总额是12.5万亿（不包括房产支出），扣除政府消费、农民消费，城镇居民支出也就是7万亿左右。“老百姓花了7万亿买房子，7万亿买房子以外的东西，可以看出，房地产拉动内需发挥了重要的作用，也说明了房地产在国民消费中的地位，已经成为最大的消费投资产业。”
8.5:5.8
市场供不应求导致越调控越涨
虽然政府出台了一系列调控措施，但3月起全国楼市开始急速升温，不仅成交量大幅攀升，部分城市房价也开始继续高涨。一时间“越调控越涨价”成为各方关注的话题。
顾云昌列举了两个重要数字，第一个是2009年全国商品住宅销售面积为8.5亿平方米，第二个是2009年商品住宅竣工面积近5.8亿平方米。
“这两个数字形成了鲜明的对比，充分说明市场供不应求的现状。这两个数字体现了全国的平均水平，而在一些一线城市，像北京、上海、天津等地，房地产市场供不应求的情况更为明显。”顾云昌表示，国内房地产市场从2004年开始一直维持着供不应求的态势，即使是在2008年楼市冷淡的时期也如此。“这就可以解释为什么楼市越调越火、房价越调越高的问题，因为楼市中的需求一直很旺盛。”
46.6%:70%
房地产市场未来发展空间很大
顾云昌指出，到2009年底，国家统计局发布的数据显示中国的城市化率达到46.6%，也就是现在13亿人口中，有6亿人口住在城里、7亿人口住在农村，应该说中国的城市化正在快速发展。作为一个现代化的国家，城市化率应该达到70%以上，也就是说我们国家未来的城市化率肯定要超过70%，这就说明中国房地产市场的未来发展还有很大的空间。
“目前，在城里有户籍的人口占到中国总人口的35%左右，也就是说城市中还有十几个百分点的人是农民工等在城市没有户籍的人，但他们也是常住人口，特别是北京有很多人住在地下室。”顾云昌说，这些人的住房条件以后要改善。城市化当中这么多人进入城市需要房子，需要工作场所，所以在中国房地产是一个方兴未艾的事业。
4万亿
投资需求涌入促3月楼市火爆
“房地产业内人士此前感觉2010年是房价相对平稳的一年，既不会像2009年那样大涨，也不会像2008年那样大降。但是出乎意料的是3月下旬以来，突然间全国的市场热起来了。”顾云昌认为，楼市需求的爆发是3月楼市突然火爆的主要原因，今年一二月份市场进入了淡季，但是同期的市场需求却十分旺盛，所以到了3月份又开始爆发。“无论是自住需求，包括结婚用房的需求，还是投资需求，都爆发出来了。”
顾云昌特别指出，2009年年底全国的城镇居民储蓄额为26万亿，比2008年增加了4万多亿。按照“二八”理论，这些钱绝大多数都是有钱人增加的，在通胀预期的影响下，这些钱主要进入了楼市。投资需求的突然涌入，更使得楼市在3月份一下子火爆起来。“财富阶层的敏感性特别强，预期通货膨胀怎么办，买房子。买股票有套牢的时候，买古董有假的，买黄金波动性太大，实践证明，买房不会亏。房地产最大的特性就是兼具消费品和投资品的属性。”
