房贷调控连出重拳 十年最严房政成败在执行

     (文/彭欣)投机性、投资性购房已经成为刺激房价不断攀升的重要推手，而提高二套房首付比例将有效抑制投机性购房需求。14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。随后，17日晚，国务院再发通知，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

    业内人士分析认为，房贷调控连出重拳堪称年内出台的打击力度最大的楼市调控政策，在高层多次对房地产市场作出表态后，释放出一个有力的信号：若市场状况没有明显改观，不排除出台更为严厉的税收、信贷等政策的可能。

   业内观点：

   十年最严“房政”成败在执行

     一位资深房地产媒体人士认为，从目前出台的系列政策看，房价急刹车是肯定的。但对成都的影响有多大，具体还需要看春交会之后的数据。但不得不指出，任何一项政策，成功的关键在于是否真正的落实。中国房地产的调控已经进入到了一个非常关键的时刻。此外，新政“房价过高地区可暂停发放第三套房贷”对房价上涨过高、过快地区认定标准还不明晰。

    差异化信贷政策是遏制房价上涨的有力手段

    本次会议最核心的内容是提高了购房信贷门槛。从该政策的历史变迁及实际效果来看，该政策是调控房地产行业的“杀手锏”。信贷门槛的提高对购房需求的挤出效应较为明显。

    首先信贷政策调整本身会抑制购房需求，对各类型的潜在需求者都有不同程度的影响；其次，投机性需求的杠杆化效应会弱化，投资成本随着利率的上升而大幅上升；最后，信贷政策趋紧对市场心理预期的影响较大，在目前房价高涨的环境下，投资及购买信心会随着购房门槛的提高而产生变化。

    因此，差异化信贷政策对市场的作用会逐步显现出来。伴随下半年商品房供应的大量增加，政策效应的释放，房地产行业未来的发展将面临不确定性和新的挑战。

     购房者持币观望 开发商或促销刺激

 易居中国克而瑞信息技术有限公司龚刊认为，如果市场观望氛围显现，购房者会持币待购，这样可能会导致开发商资金回笼放缓，新推房源销售缓慢，后期供应和新开工量减少。因此，开发商可能会做一定的促销来刺激购房者，这样价格增长会放缓。若开发商继续捂盘，房价继续普涨或暴涨，表现彪悍的城市将最有可能率先进行保有环节收房产税的试点。

    较之一线城市 新政对成都的影响相对有限

 “二套房首付提高到五成等一系列新政，主要是针对部分楼市价格上涨过猛的一线城市，对于楼价上涨速度处于正常区间的二线城市影响有限。”房地产的行业发展在各级城市间本身存在传递的时滞效应。相比于北京、上海、深圳房产总价很高的一线城市，成都城市价值本身仍有挖掘空间。“如果此次调控政策可以顺利打压这些一线增长过快的高房价，政府不再出台后续高压政策跟进，那么成都楼市投资仍然有机会。”成都某本土大型品牌房企战略分析师认为。

    购房者反应：

    追随型投资和改善性购房者 开始怀疑投资决策

    开始怀疑投资决策投资市场中跟随人群，有部分存款但不多，属于比较典型的白领阶层。在本轮地产投资或投机中，这部分人害怕通胀、害怕房价继续涨，是追随投资、被动的推高房价。如果提高二套房的首付比例，将会大大提高这部分人群的资金压力，那么这部分人群可能就会采取观望或取消投资计划。如果这部分人群扩大，那么市场上追随型的投资人群将减少。 提高二套房首付比例，也会抑制部分城市居民的改善型需求，而且这部分人是首先受影响的。因为改善型需求群体基本都会选择90 平米以上户型，而且很可能其首套住房仍在按揭当中。在更严厉的按揭政策环境下，改善型的购房行为很可能造成他们的举步维艰。

   刚需购房者 我会不会被政策“误伤”？

   对于国家出台的房地产新政，购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。市民刘女士说：“国家不断地出台房地产调控政策，要是真能把房价打下来就好了。如果打不下来，反而把首付提高了一成，我会不会被政策误伤呀？”其实类似的置业者并不在少数。“我要是被政策误伤，多冤呀，自己也不是投机者，也非投资者，政策能区别对待就好了。”正是这种情绪会进一步加剧市场的观望情绪。

   北京楼市出现大单抛售

   该政策出台前，一些敏锐的投资客已嗅到气息，4月10日以后，北京不少投资客开始大手笔出货。一浙江炒房客一次性挂牌出售北三环某项目的20多套房源，套均价格约400万元，总价将近1.3亿，折合平均单价为近4万/平米。

   银行反应：

   新政传导至成都各支行仍需一段时间

   记者致电成都多家银行询问二套房政策是否发生变化，得到的结果都是目前还没有接到上级单位的通知，仍按现有的二套房政策执行。业内人士指出，二套房新政要传导到各支行具体业务部门需要一段时间的传导期，不可能立刻反应。房贷客户经理张先生告诉记者，目前的二套房贷款利率政策要发生变化，预计最近一两周新的政策会出来。目前接下的客户先进行审批和资质评定，待新的利率政策出来以后再告知客户。任何一项政策，成功的关键在于是否真正的落实。该政策短期内会对成交量造成一定影响，会减缓房价的上涨速度，短期过后，房价还会进一步上涨，“洪水可疏不可堵”。中国房地产的调控已经进入到了一个非常关键的时刻，房价的疯狂和累计的泡沫已经危及社会的稳定，唯有破釜沉舟，方能峰回路转，迎来房价的真正拐点。